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房地产行业例评:银证混业契合大趋势 房企业务分拆显估值

投资要点

      怎么看待6月LPR依然按兵不动?622发布的LPR连续三个月“按兵不动”,1)在同样面对疫情的冲击下,我国央行对货币政策的定力明显要强于美联储;2)货币政策的评估基调,主要是看能否增加实体经济融资支持总量和降低实体经济的融资成本,因此降准降息的节奏与金融体系和实体经济的流动性结构比例密切相关;3)5/6 月央行通过阶段性地稳定以及适度提高货币市场利率,把流动性从金融体系压向实体经济领域,在这样的情况下,贷款市场报价利率也难以走低。但从趋势上看,我们预计下半年LPR可能有两次下调空间。从板块受益的角度,LPR不降低,地产股可能相对收益略好一-些。

      万科拟1200亿投资长沙,聚焦城市更新、轨交和文旅等方向。6月23日长沙市人民政府与万科签订战略合作框架协议,万科拟投资1200亿,从城市更新、轨道经济、文旅新城、城乡一体、商业配套、长租公寓、物流产业等多个领域全方位参与长沙城市建设与发展。从单个业务来看,地产开发门槛低,长租公寓、物流地产、城市更新见效也很慢,但整合这些业务能力从空间上锁定一个城市的重大投资机会,则表现出万科作为优质房企的“护城河”优势。从这个角度来看,2014年以来万科对地产相关产业链的探索在进入收获期,城乡建设与生活服务商的战略在逐步清晰落地。



      银证混业经营与创业板注册制或加快房企业务分拆估值。对比发达国家经验,银行和券商混业经营是大趋势,相比国外大型投行,国内券商更多是经纪通道业务主导,从资金和渠道方面依赖银行。从银行角度,增配券商牌照才能根本上解决新经济领域放贷和风险评估不匹配的问题。房地产作为传统行业,在开发业务缩表去杠杆后,有望通过分拆业务、投资入股等方式享受新经济的红利。

    投资策略与重点关注个股。继续推荐三条投资主线:1)存在区域主题利好催化的国资背景小市值个股:推荐天健集团、南山控股,关注南国置业、深物业A、深振业A等;2)物管类标的:A股关注招商积余、新大正,港股推荐保利物业,关注碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等;3)有格局有优势、具备“核心资产”特征的个股:A股推荐万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股等,H股推荐旭辉控股、世茂房地产、宝龙地产、碧桂园、融创中国、龙光地产、佳兆业、禹洲地产等。

      风险提示:新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。

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